欠陥住宅に関する法的根拠
契約不適合責任（民法562条〜572条）
2020年4月の民法改正により、旧「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に再構成されました。引き渡された住宅が契約の内容に適合しない場合、買主は以下の救済を求めることができます。
| 救済手段 | 根拠条文 | 内容 |
|---|---|---|
| 追完請求 | 民法562条 | 修補、代替物の引渡し等 |
| 代金減額請求 | 民法563条 | 追完がされない場合 |
| 損害賠償請求 | 民法564条、415条 | 契約不適合による損害 |
| 契約解除 | 民法564条、541・542条 | 重大な不適合の場合 |
住宅品質確保促進法（品確法）
新築住宅については、品確法により、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分について、引渡しから10年間の瑕疵担保責任（契約不適合責任）が義務付けられています（品確法94条・95条）。この期間は特約で短縮できません。
対象部分: - 構造耐力上主要な部分（基礎、柱、梁、壁、屋根等） - 雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁、開口部等）
住宅瑕疵担保履行法
2009年施行。新築住宅の売主・建設業者に対し、瑕疵担保責任を確実に履行するための保険加入又は供託を義務付けています。万が一事業者が倒産しても、保険から補修費用が支払われます。
よくある欠陥の類型
- 雨漏り: 屋根・外壁の施工不良、防水処理の不備
- 構造上の問題: 基礎のひび割れ、耐震性の不足
- 断熱不良: 結露、カビの発生
- 配管の不備: 水漏れ、排水不良
- 傾き（不同沈下）: 地盤改良の不備
欠陥を発見した場合の手順
1. 証拠の記録
欠陥の状態を写真・動画で記録。発見日時も記録します。
2. 第三者の建築士による調査
売主や施工業者とは利害関係のない第三者の建築士に調査（インスペクション）を依頼します。費用は5〜15万円程度。
3. 売主・施工業者への通知
契約不適合を知った時から1年以内にその旨を通知する必要があります（民法566条）。内容証明郵便で通知することをお勧めします。
4. 交渉
修補、代金減額、損害賠償について交渉します。
5. ADR（裁判外紛争解決）
交渉で解決しない場合、各地の住宅紛争審査会（弁護士会に設置）による調停・あっせんが利用できます。弁護士と建築士がペアで対応。申請料は1万円。
6. 訴訟
ADRでも解決しない場合、訴訟を提起します。建築訴訟は専門性が高いため、建築紛争に詳しい弁護士への依頼を推奨します。
時効・期間制限
- 通知期間: 不適合を知った時から1年以内に通知（民法566条）
- 消滅時効: 不適合を知った時から5年、引渡しから10年（民法166条1項）
- 品確法の強制保証: 新築住宅は引渡しから10年間（品確法94条）